以房养老的制约因素

“以房养老”的制约因素

近日，国务院印发《关于加快发展养老服务业的若干意见》，提出要“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”，释放出让社会资本在养老服务市场中“唱大戏”的强烈信号。　　“住房反向抵押养老保险”，其实就是国外所称的“住房反按揭贷款”，俗称“以房养老”。然而，大多数老年人都对“以房养老”疑虑重重。　　从经济角度而言，房产是很多老年人辛苦一辈子的所得，轻易放弃很不舍得。即使很多老年人都拥有两三套房产，他们也不愿意将自己的房产轻易出手，而更多考虑采取出租的方式获得收益。从心理和传统文化角度而言，老年人认为将房子留给子女责无旁贷，因此很多观点认为“以房养老”方式只适合城市独居老人和空巢老人。还有，很多老年人并不清楚以房养老如何操作，对于如何计算每月返还的钱、房子增值部分如何计算等都没有概念，这都是“以房养老”模式目前不受老年人欢迎的主要原因。　　从服务主体而言，广大的金融机构在“以房养老”领域都正摩拳擦掌，跃跃欲试。一些保险公司、养老机构和公积金管理中心等机构也相继推出“以房养老”产品，但是他们的困惑和面临的阻碍也很多。　　首先，目前我国市场上还缺少成熟、专业化的商业机构来开展这一业务，机构和客户之间很难建立良好的信任关系。其次，“以房养老”产品在设计上存在问题时，需要政府适时介入，为之提供担保或者再保险，以政府信用增强商业机构和老年人之间的信任，但是我国目前还没有相关的政策和制度保障，社会力量进入该领域多了一份担忧。再次，“以房养老”涉及保险、房地产等行业。目前针对此项业务的监管尚不明确，保险公司、房地产等机构合作推出“以房养老”面临着法律规范上的障碍。最后，“以房养老”业务的开办涉及房地产评估、信息咨询、保险、法律等中介服务行业和机构，这些服务机构的发展水平和公信力有待进一步提升，这直接影响了“以房养老”业务开展的效率和进展。　　以上从“以房养老”服务主体和服务客体角度分析了该方式的弊端。其实换个角度而言，考虑主客体两个方面的因素，也就是在考虑供求两方面的因素，供求平衡是经济领域的基本规律。而从上面分析可见，目前“以房养老”市场供求方面都面临不少的制约因素。　　此外，无论对于借款人，还是金融机构，风险因素也是必须要考虑的一环，“以房养老”开展面临如下风险：其一是利率风险。“以房养老”由于贷款期限长、累计金额大，利率的高低、长时期的走向以及利率政策的变化都将直接影响金融机构和老年人的实际收益，同时也会使金融机构面临严重的支付风险和流动性风险。其二是道德风险。在“以房养老”过程中，借款者对于房屋质量以及自身身体健康情况和预期寿命都相比金融机构了解更多。房地产价格波动、信息不对称以及借款人的逆向选择，都会加大金融机构的风险。因此对于风险的识别、风险的衡量、风险的防控都需要予以分析和研究。　　基于供求关系的匹配以及风险因素的考量，笔者认为“以房养老”的市场空间总体上是有限的，短期内不会有较大发展。但是从长远看，以房养老或可双赢。如果试点成功，其对于解决老年人的养老资金问题、盘活已有房屋资源、扩大保险公司业务都有积极意义。一方面，房子这一“沉睡的资本”被激活，是经济未来发展的必然趋势。另一方面，市场化、社会化养老也代表了老龄产业的前进方向。毕竟，单凭多数老人的退休金，要在养老产业中赢利还有风险。如果把“以房养老”作为补充养老金，做大养老产业无疑可能获得一个有效的强劲支点。但需要强调的是，为了实现这一目标，房产价值的评估、投保人预期平均寿命的确定、房产权的处分问题需要尽快加以解决。(作者系北京科技大学经济管理学院教授)

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