化解楼市库存要引导人口回流三四线城市

党中央、国务院把房地产去库存化作为中央经济工作的重头戏是非常英明的。房地产去库存无论对于政府、银行、开发商、购房者，还是相关行业而言，都是一个全新的挑战，任重道远。我们必须把握住去房地产库存化的关键和重点。

受库存压力的影响，2015年以来，房地产投资同比增幅持续放缓，已接近于2009年2月以来的历史最低值，房地产投资下降将直接拖累经济增长。房地产开发企业也是举步维艰，负重前行。

首先，建议改革现行的土地财政制度。对商品房存量过大和去库存周期过长的城市，建议政府严控新增房地产用地规模，防止产能过剩问题在房地产领域蔓延。

其次，让商品房真正成为商品，遵循商品的属性和规律，价格真正让市场决定。

下面谈一谈妥善化解房地产库存过高的具体建议：

一、落实房地产开发企业以及相关行业降低成本的问题。政府应免除部分企业应交的税金，减少房地产管理和交易成本，特别是要降低商品房交易环节税费，扩大市场需求。二、银行对开发企业和相关行业的开发贷款及时有效地放开，降低企业的资金成本。三、政府对购房者首付降低10%或20%，不再对一套、二套、三套区别看待，这不仅可以提高购房者的信心和热情，更能缓解开发企业压力，解决库存积压问题。四、政府采取必要的金融手段，配合国家去库存化战略。需要进一步完善住房金融服务体系，以适应城镇居民持续改善居住条件，顺应农村人口进城和流动人口购房增加的新趋势，确保各类有支付能力的群体都能享受到完善的住房金融服务。银行贷款优惠是否可以考虑让银行利率从现在的上涨改为打折。五、对于去库存化要更加注重客观规律，因地制宜，因地施策。库存积压问题主要出现在三四线城市或规模较小的二线城市，我们要抓住主要矛盾，把解决去库存问题的重点放在三四线城市。一二线城市需要引导外来者回归三四线城市。六、企业兼并重组也不失为一个解决去库存化问题的办法。七、妥善解决棚户区改造和农民工进城的问题，可以消化掉很多房地产库存。八、要通过释放改善型需求，鼓励住房的梯度消费来稳定住房销售。九、坚决取消北上广深等一线城市的限购。火车要想跑得快，全靠车头带。一线城市的限购会直接影响到老百姓的购房信心，从而影响了楼市的活跃度。

同时要引导企业做好两件事：

（一）引导企业追求和改善产品品质，不能因为放开了限购就让好盘坏盘机会均等地竞争，让市场决定好坏，不能让品质差的企业浑水摸鱼。改善品质要具体到前期规划设计，中后期的运营服务等全过程。

（二）引导全房地产行业向长效机制转型，在新一轮的城镇化过程中不能重蹈前几轮城镇化的覆辙，这次就要求开发企业应该在进驻前先调研摸底——如这个城市的总人口多少、常住人口多少、有房者多少等相关数据，进驻前一定要科学理性分析研究。

总之，我们应该清醒地认识到，目前楼市情况十分低迷，有人甚至说到了冰点，要重新回到火爆的热点需要很长时间，但我们也应该看到机遇与挑战并存，房地产去库存问题解决得好与坏，其实就是一个能否充分利用有效因素、有效利用不利因素的策略安排。只要我们心往一处想，劲往一处使，没有什么克服不了的困难，一定能够在接下来的2016年打好去库存化这场“攻坚战”。

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